Instandhaltungsanteil bei Mod-ME (Recht aktuell)
Auch wenn noch gar keine Instandhaltung notwendig war, der Vermieter diese Bauteile aber modernisiert, sind kalkulatorische Instandsetzungskosten von einer Modernisierungs-Mieterhöhung abzuziehen!
Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann ein Vermieter die jährliche Miete nach § 559 BGB um 11% (bis 2018) beziehungsweise 8% (seit 2019) der Mod-Kosten erhöhen. Dabei gehören Kosten, die für Instandhaltungen (Erhaltungsmaßnahmen) erforderlich gewesen wären, nicht zu den Mod-Kosten.
Nach einer weit verbreiteten Auffassung sind Erhaltungsmaßnahmen an älteren Bauteilen nicht erforderlich im obigen Sinne, wenn die Bauteile noch funktionsfähig sind und keinen Mangel aufweisen. Daraus folgern die Vertreter dieser Auffassung, dass die umlagefähigen Modernisierungskosten in einem solchen Fall nicht um einen Instandhaltungsanteil zu kürzen sind.
Abzug für Instandhaltung auch ohne fälligen Instandsetzungsbedarf
Der BGH sieht das anders: Bei einer modernisierenden Erneuerung von Bauteilen oder Einrichtungen kann der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein “fälliger” Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen war. In diesem Fall ist ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten.
Instandhaltungsanteil wird geschätzt
Der Anteil der Kosten, der auf die Modernisierung entfällt und umlagefähig ist und der nicht umlagefähige Instandhaltungsanteil werden durch Schätzung ermittelt. Diese orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad.
(BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19)
