Berechtigte (!) Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht des Mieters – Erfolgreiche (!) Zahlungsklage des Vermieters
Wenn während der Mietzeit Mängel an der gemieteten Wohnung auftreten, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung für die Zeit des Mangels und einen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch den Vermieter. Kommt der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht (Beseitigung des Mangels) nicht nach, kann der Mieter als „Druckmittel“ zusätzlich zur Mietminderung noch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete ausüben. (§§ 536 ff, 556 b BGB). So weit, so gut.
Jetzt sieht der Vermieter das aber möglicherweise ganz anders – er klagt in einem sog. „Urkundenprozess“ auf Zahlung. In einem solchen Urkundenprozess werden nur die vertraglichen Urkunden, also hier der Mietvertrag, zur Entscheidungsfindung herangezogen. Und danach gibt es ja tatsächlich einen Zahlungsrückstand des Mieters! Der Vermieter bekommt Recht, der Mieter wird zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verdonnert. Allerdings kann der Mieter nun in einem separaten Nachverfahren seine Einwendungen geltend machen und seinerseits auf (Rück)Zahlung klagen – ist in diesem Fall dann natürlich auch für die Mängel beweis- bzw. darlegungspflichtig.
BGH, Urteil vom 20.12.2006 – VIII ZR 112/06
