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Bei Neuvermietung nach „umfassender Modernisierung“ muss der Vermieter eine bestehende Mietpreisbremse (MPB) nicht beachten, kann die Miete also nach Marktlage frei aushandeln.

Der BGH hat sich geäußert, was unter einer solchen umfassenden Mod. im Sinne der MPB zu verstehen ist:

1. Bezüglich der Kosten handelt es sich um einen Bauaufwand, der mindestens ein Drittel des Betrages erreicht, der für den Neubau einer vergleichbaren Wohnung (ohne Grundstückskosten) nötig gewesen wäre.
2. Die Baumaßnahmen führen im Ergebnis zu einer wesentlichen qualitativen Verbesserung, die mit dem Standard einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Beide Aspekte müssen gleichermaßen zutreffen.

Wesentliche Baukosten

Hinsichtlich der Baukosten kann es nur um die Kosten gehen, die für Modernisierungen lt. § 555b BGB aufgewendet wurden. Kosten für Reparaturen, Wartung, Erhaltungsmaßnahmen fallen also aus der Rechnung raus.

Werden ältere Bauteile und Einrichtungen im Zuge der Modernisierung ersetzt, dürfen diese Kosten ebenfalls nicht in voller Höhe als Mod-Kosten angesetzt werden. Ersparte Instandhaltungen, egal ob tatsächlich notwendig oder aufgrund des Alters nur geschätzt, zählen nicht zu Modernisierungskosten.

Wesentliche qualitative Verbesserung

Es müssen mehrere Gewerke/ Bereiche von den Modernisierungsarbeiten betroffen sein (nicht alle), z. B. Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und/oder energetische Eigenschaften qualitativ so verbessert, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

Aber auch hier wieder nur unter der Prämisse, dass es sich um Modernisierungen im Sinne § 555b BGB handelt.

Sind diese beiden Punkte also erfüllt:

• Mod-Kosten mind. ein Drittel im Vergleich zum Neubau

und

• Herstellung des Standards einer Neubauwohnung

gilt bei der Erstvermietung nach Abschluss der Arbeiten eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Übrigens: Handelt es sich nur um eine „normale“ Modernisierung in geringerem Umfang, gilt bei Wiedervermietung eine andere Ausnahme von der MPB nach § 556e (2) BGB. Danach können Modernisierungsmaßnahmen der letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses berücksichtigt werden. Auf die max. mögliche Anfangsmiete von OVM+10% bei Wiedervermietung kann dann noch der bei einer Modernisierungsmieterhöhung mögliche Betrag aufgeschlagen werden.

(BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18)